房地产成本控制前言目的意义9篇房地产成本控制前言目的意义 房地产企业成本控制的必要性及具体实施 闻世杰【摘要】在社会经济飞速发展的今天,房地产行业也在发生改变,传统的观念已经不再适应,本文下面是小编为大家整理的房地产成本控制前言目的意义9篇,供大家参考。
篇一：房地产成本控制前言目的意义
房地产企业成本控制的必要性及具体实施
闻世杰【摘要】在社会经济飞速发展的今天,房地产行业也在发生改变,传统的观念已经不再适应,本文从当前房地产企业在成本控制上存在的问题入手分析,提出了成本控制对企业发展与内部制的重要性与必要性,并对房地产企业在实际中如何具体实施提供了一些建议.【期刊名称】《财会学习》【年(卷),期】2015(000)018【总页数】2页(P108-109)【关键词】房地产企业;成本控制;全成本控制【作者】闻世杰【作者单位】江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司【正文语种】中文随着社会经济的不断发展，房地产行业也在逐渐的发展变化中，当前的房地产企业已经不再是简简单单的卖家，同时也在承担着买家的角色。房地产企业也从原来的中小规模向大、中规模发展。此时对企业内部的控制和调节就成了非常重要的事情，为了能够提升房地产企业的核心竞争力，成本控制的改革是非常有必要的，成本控制的效果直接关联着房地产企业盈利的空间大小。要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，就必须重视成本控制。(一)取得预期利润对成本控制的需要
企业的盈利方式就是通过赚取价格与成本之间的利润，只有获得足够的利润，才能够使企业继续发展下去。利润与成本的关系是此消彼长的关系，在价格被限制的条件下，只有对成本加以控制，才能够保证利润的增长。对成本的控制是企业利润最大化的必要条件之一。(二)规避风险对成本控制的需要在房地产行业中，除了要有正确的发展策略以外，企业的内部还要有科学的管理策略。而对成本的控制就是一个企业的综合内控管理水平的体现。在市场萧条的情况下，通过对成本的控制还是可以帮助企业在利润受损的状态下获得一定的利润，帮助企业渡过困难时期。规避经济萧条给企业带来的危险。(三)抛弃陈旧观念，跟上时代潮流当前房地产的旧观念是房地产是一项暴利行业，因为人们对房子的要求是硬性要求，短时间之内房价不会出现大幅的变动。然而每一项经济活动都有其周期规律，房地产行业亦不例外，当房价高到一定地步，人们无法买房，政府出台新政策，而新房开发量短时间之内又没有办法控制，供大于求的时候就会出现房价攀低的现象。此时，只有控制成本才能够为企业赢得一定的利润。(一)决策阶段房地产企业对成本控制不重视决策阶段包括了选址、项目定位、项目可行性分析、投资估算、经济效果评价五个部分。在传统的房地产行业中，是不用对这几个方面有过重的担忧，因为房子一直处于供不应求的状态，不用担心房子没人买，但是目前的房地产行业已经进入了一个崭新的时代，传统的观念和营销理念已经不能满足当前的市场需求，必须进行改革，在决策的阶段也要对成本控制高度重视，为企业的发展保驾护航。(二)设计阶段房地产企业对成本控制不重视房地产企业的工作重心在建设房屋，而设计部分是交给专门的设计单位来进行，设计费用是算在成本里面的，而设计单位的设计方案收取的费用有些是建筑面积，或
是项目总投资，取一定系数计算，这种收费方式不利于设计单位的主动采取成本最优的设计方案，设计单位对造价控制的主动性不强。(三)房地产企业缺乏对实际成本控制房地产企业的领导者往往会认为房地产行业变化莫测，因此没有足够的长远的设想，没有制定和实施远期计划，从而导致企业的开发和经营都缺少一定的计划性和连续性。后继项目在对前面项目中出现的失误不能好好的进行总结，也没有办法吸取前面项目的长处和经验。导致后面项目可能会出现成本失控的现象。综上所述，当前我国房地产企业在成本控制上存在的弊端不在少数，如果不对这些问题加以重视和预防的话，对房地产企业在后续项目的建设上可能会出现难以挽回的失误，为了保证房地产企业能够在日益激烈的市场竞争中站稳脚跟，赢取利益，促进企业的繁荣发展，房地产企业实施成本控制制度是非常有必要的。房地产企业的领导者要对成本控制高度重视起来，借鉴国内外成功的房地产企业的成本控制体系，结合自身实际，扬长避短，建立一个科学的、可行的适合企业本身的成本控制体系。(一)建立全成本控制组织结构为了能够更好的实施企业成本控制体系，就必须要建立起一个完善的、与公司各部门结构相对应的成本控制小组或部门。大型房地产企业中分有总公司与子公司的情况下，成本部门也可以如法炮制，成立总成本部与子成本部。成本部要相对其监管的部门要能够做到公私分明，不能够出现为其监控的部门包庇作假，欺骗上级的现象。在总公司的成本部要在子公司需要的时候对子公司提供必要的支持。总公司成本部要时时对成本大的方向上与总走向进行规划与监控，并结合具体情况能够及时在公司内进行预警，真正起到规避风险的作用，同时也要做到深入到项目中去，及时的对项目的进展进行了解，完善成本信息，增强对项目成本控制相关内容的分析；子公司成本部也要及时的给总公司成本部进行项目信息的实时反馈和意见的提出，
要根据之前的项目中成本控制存在的问题和弊端进行及时的反思与想出应对方案，以便对后来的项目进行改善，在为新的项目进行成本估算的时候，要组织各个部门编写责任书，可以从分管部门职责和项目阶段分管两个方面入手，充分调动该阶段的部门员工的主观能动性与工作积极性，并根据项目进行的情况来动态的调整，确保项目的成本是可控的。(二)建立全过程成本控制模式从房地产行业的成本构成来看，分为了土地费用、管理费用、财务成本、前期费用、建安工程费、营销费用六大块。其中，在项目初期比较稳定的是土地费用、管理费用、财务成本三个部分，也就是这个部分的成本可控性较小，基本在项目初期就可以确定下来，而且后期的变化也不会太大。例如，在土地费用上，如果总地款和用地面积都是确定的，那么规划局约束的容积率越大，则楼面地价越低，此时，成本在这方面的支出由外部确定因素来决定，房地产企业的主动性不高，基本上只能被动接受，而如何制定房屋建设的最优方案就是拓展部门与研发部门的主要任务了。而前期费用、建安工程费、营销费用三个部分因不同的项目性质而波动幅度较大，可控性较强，在有效的成本控制下。因此，在过程方面来看，成本控制的的重点在前期费用、建安工程费、营销费用三个部分上。前期费用指的是为了能够保证施工场地顺利的开工而办理的一系列手续，例如：规划管理费、平整场地费、拎路工程费等组成，这些费用与项目所在地域有较大相关，可控性一般，主要的责任部门为开发部。建安工程费包括了土建监理费、成品房装修、变更签证、质量监督费等项目。这个部分大部分的费用主动权是掌握在房地产企业的手里的，是持续时间最长的部分，也是最受房地产企业领导重视的一个成本控制环节。与此同时，这部分成本控制的关键在于对方案、设计水平、装修配套标准的控制上。营销费用，顾名思义，就是在后期产品在项目营销、销售过程中形成的费用，由可行性研究费用、广告费、推广费、销售环节等等费用组成。这个部分对于房地产企业而言也是属于成
本可控性较大的部分。企业的成本控制部门要好好的从项目本身所处地理位置、项目本身特质出发，根据具体情况具体分析的原则，结合对土地费用、管理费用、财务成本、前期费用、建安工程费、营销费用六大部分的成本综合考虑，做出有利于项目销售的、企业需要的成本预测与监控。(三)建立全指标成本控制模式一个企业的好与坏，是可以从企业制定的成本指标中看出来的，这是一项综合性的指标。为了能够充分的做到降低成本，房地产企业就需要做到调动起全部员工的积极性与主观能动性，动员整个企业的力量，不论是哪个部门都要参与进来，实施全成本控制战略。同时也应当建立一个适宜的多面的体系来侧面保证成本控制的结果。总结来看，当前的房地产企业存在着在决策阶段、设计阶段、和对实际成本控制上对成本控制的不重视的问题，这让容易导致在项目开展实施过程中出现各种各样的不可预测的问题，为了解决这一问题，可以房地产企业可以从建立全成本控制组织结构、建立全过程成本控制模式、建立全指标成本控制模式三个方面入手来对成本控制进行改善，为企业在激烈的市场竞争中赢得利益。
【相关文献】
[1]孙宇.房地产企业成本有效控制的思考[J].经济论坛,2013.15.62-63.[2]摩达硕.房地产企业目标成本控制体系研究[[J].经济研究导刊,2013,12∶149-150.[3]杜成俊.新时期房地产企业成本管理探究[J].经营管理者,2015,216.
篇二：房地产成本控制前言目的意义
由于在施工阶段对建设项目的成本控制涉及范围宽广所以在施工过程中的成本控制目标很难落实以在施工阶段项目部必须以控制成本目标为依据在施工过程中联系施工项目的具体实施情况制定详细的具体的成本控制计划这样做既可以有效进行施工过程中的成本控制又可以对施工项目的具体实施进行指导这种成本控制是施工阶段成本控制的重要依据和项目施工过程中的指南24销售交付阶段成本控制及措施建设项目的经济效益体现在建筑产品最终的销售交付阶段销售交付阶段的重要性在于它是建设项目的收益阶段
房地产建设项目的成本控制及具体控制措施
摘要：随着城市的不断加快，近年来我国的建筑业也在快速发展，但是在快速发展的同时我国的房地产市场也一直存在投资失控、造价概算超支、工程质量低劣以及楼价过高等问题，这些问题出现的根本原因是项目建设过程中没有进行严格的成本控制。面对竞争日益激烈的市场环境，如何有效进行建设项目的成本控制，最大限度的实现经济效益和社会效益一直是房地产开发项目的重大问题。本文根据房地产业的现状，结合个人的实践经验，从实际出发简单阐述了房地产建设项目的成本控制以及具体措施。关键词：房地产业；项目成本；控制；意义；措施
在一定的社会环境下，房地产开发的利润非常丰富，但是由于许多地产开发商对于房地产的项目开发成本控制问题没有足够的重视或者缺乏相应的行之有效的措施，所以随着一系列国家宏观调控政策和管理条例的出台，房地产市场的竞争更加激烈。目前，对于房地产建设行业来说，要想在市场竞争中生存并且发展，必须提高对建设项目成本控制的能力，不断提高企业的综合竞争力。项目建设的成本控制可以有效降低建设成本并提高盈利空间，是房地产业持续发展的根本途径。1、房地产建设项目的成本构成及成本控制的意义成本是生产产品所小号的人力和物力的货币表现，房地产建设项目的成本包括多个方面，涉及的领域较多，例如环境、技术和管理等领域，总之，成本构成是项目实施的各个过程所产生费用的总和。具体包括土地费用、施工费用、管理费用和后期销售费用等等。产品成本是考察和分析产品经济效益的重要指标，所以房地产建设项目的生产效率的高低、材料消耗的数量以及资金周转的快慢等等都可以从项目成本上反应出来。随着人们物质水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，而近年来国家政策又在不断加强对房地产业的调控，所以房地产业赢取市场的根本途径就是要不断加强对建设项目的成本控制和加强对建筑产品的品质管理[1]。房地产业要采取合理的、有效的方法，加强对建设项目成本的控制和品质的管理，不断提高企业的核心竞争力。2、房地产建设项目各个阶段的成本控制及具体措施2.1投资决策阶段成本控制及措施在房地产建设项目的前期，合理的选择建设地点和地区、科学的确定建设标准等等，是工程建设的基础，这些选择和决定直接关系到建设项目的工程造价成本以及项目建设后期的经济效益。建设标准的水平是否合理是控制项目投资和进
行建设指导的关键。一般情况下，房产企业土地的获得方式都是通过招、拍的途径在土地市场上公开取得。在选择建设地点时，要本着节约土地的原则，尽量选择工程地质条件良好的地段，避免低下结构存在地下暗流等障碍物质，此外，土地的外形及面积要满足建筑物的需要。在选择建筑地区的时候，要选择靠近原料和消费地的地区，另外，建筑地区还要在工业或商业项目适当聚集的地区。建设项目标准的确定应该从我国的经济发展水平出发，要根据不同地区、不同规模和不同功能的标准合理的确定建设标准。在进行建筑设备的选择时要尽量选用国产设备，还要注意各个设备之间的质量和是否配套的问题。建设项目的投资决策阶段，一定要详细认真的研究和分析以上的各个因素，争取做出最合理的、最经济的投资决策，为建设项目的成本控制做好基础的工作。2.2工程设计阶段成本控制及措施根据资料显示，一般工程设计的费用占工程成本的百分之一，但是工程设计对建设项目成本的影响约达到百分之三十五到百分之七十五左右。所以，工程设计在整个建设项目有至关重要的作用。工程设计直接影响到工程的造价和建筑产品的适用性，工程设计对整个工程造价的控制是全方位的[2]。在整个工程设计的过程中，设计单位不但要注重设计产品的安全性和实用性，还要考虑设计产品的制造成本的高低。设计产品之前，设计者要对所要设计的项目进行技术经济分析，设计人员在进行建筑设计时要做好相关的工程成本预算，使设计的产品科学合理，不要造成设计概算超估算和施工图预算超概算等问题。设计者在进行设计的过程中要对项目的技术进行经济分析，不但要考虑建筑造型及占地面积还要加强对设计工程成本的控制。使设计的产品达到最佳的经济效益。此外，还有些设计产品对设计质量监管不严，导致设计基础过大，增加施工工程成本。国家和相关部门要对设计工作造成的投资浪费进行监管和制止，例如，可以规定设计人员对工程造价投资超标负相关的责任。2.3工程实施阶段成本控制及措施房地产业在施工建设的过程中，首先要按照施工合同的要求合理的制定施工方法、施工时间和施工费用等方案。施工项目的成本控制在工程实施的阶段往往可以起到良好的效果。在施工过程中，可以通过对人力资源、物质资源和费用开支等方面对施工成本控制进行指导、监督和调节。在施工过程中要及时纠正各种成本控制手段的偏差，把各项生产费用和施工费用控制在计划成本的范围之内，确保在施工过程中的成本控制。由于在施工阶段对建设项目的成本控制涉及范围宽广，所以在施工过程中的成本控制目标很难落实，以在施工阶段项目部必须以控制成本目标为依据，在施工过程中联系施工项目的具体实施情况，制定详细的、具体的成本控制计划，这样做既可以有效进行施工过程中的成本控制，又可以对施工项目的具体实施进行指导，这种成本控制是施工阶段成本控制的重要依据和项目施工过程中的指南
针。2.4销售交付阶段成本控制及措施建设项目的经济效益体现在建筑产品最终的销售交付阶段，销售交付阶段的重要性在于它是建设项目的收益阶段。销售交付的顺利进行和完成是建设项目的最终目的。完善的、高效率的销售方案和策略是销售交付顺利进行的保障，是房产企业能否进行下一工程的前提。在房地产的建设项目中，销售交付是项目的最终目的。在施工建设完成之后要根据具体的市场行情和工程的实际情况做好整体的、综合的销售交付策略，合理的制定建筑产品销售的价格和活动方法。销售交付阶段的具体成本控制措施包括节约销售费用，使利润最大化以及减少中间环节，直接面对消费者，方便销售过程中的各项调整等。此外还要求建立经验丰富的销售团队，完善销售制度和流程等等。在进行销售的过程中要不断对产生的销售现象进行分析和研究，进而采取有效的合理的后续方案，是建设项目的销售交付阶段顺利进行。在确保工程造价的基础上建筑产品的价格要满足广大消费者的购买能力，要符合社会发展的方向[3]。房地产业合理的开发符合人民群众的实际购买能力的建筑产品才能满足社会的本质需求，才能为企业以后的发展打好基础。3、总结项目建设的成本控制可以有效降低建设成本并提高盈利空间，是房地产业持续发展的根本途径。房地产业要采取合理的、有效的方法，加强对建设项目成本的控制和品质的管理，不断提高企业的核心竞争力，不断巩固企业的综合实力，是自己在日益激烈的市场竞争中得以发展。要不断加强对建设项目的成本控制和加强对建筑产品的品质管理，使建设项目达到最大的经济效益和社会效益[4]。目前，对于房地产建设行业来说，要想在市场竞争中生存并且发展，必须提高对建设项目成本控制的能力，不断提高企业的综合竞争力，实现房地产业持续且健康的发展。参考文献[1]黄明.建筑工程项目成本控制研究[D].长江大学,2013.[2]胡忠仁.市政工程建设项目的成本控制措施分析[J].现代经济信息,2012,（12）:149.[3]刘俊材.房地产项目建设工程的成本控制和品质管理探讨[J].安徽建筑,2012,（05）:184-185.[4]李韶光.北京居民小区建设项目成本控制研究[J].商场现代化,2010,（24）:124-126.
李敬杰，1974.12.25，男，汉族，山东省平度市人，山东东方置业有限公司，工程师，本科
篇三：房地产成本控制前言目的意义
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浅论房地产开发成本控制
作者：叶爽陆孟力来源：《城市建设理论研究》2013年第08期
摘要：21世纪的今天，具有中国特色的房地产开发建设正面临一场新的革命。从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面的要求越来越高，而作为房地产开发企业首要的要求是即工期短，又要投资效益好。针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益。关键词：房地产；开发管理；成本控制中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：前言：随着我国房地产业市场竞争的日益激烈，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。1．我国房地产市场开发现状1.1市场现状。上世纪90年末至今，我国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。房地产业在国民经济中的支柱地位和作用显而易见。然而我国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。1.2政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。1.3消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。
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2．房地产开发成本控制的意义成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。随着国家逐步加强对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力的境外企业的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。3．房地产开发成本控制与管理的关系房地产开发成本控制与房地产管理密不可分。房地产管理包括规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，这四个方面的管理都与成本控制有着密切的关系。必须进行整合协调才能够实现房地产开发成本控制的目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是房地产开发成本控制的核心工作。房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重成本问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，成本增加。为了解决这类问题，工程
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管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化，成本控制的合理化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。许多情况下，施工单位或开发商的成本控制部门、工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：3.1房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标，从而达到减少开发成本的目的。3.2可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段呈递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。3.3在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。4．结语现代城市的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民的住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就必须做好房地产开发的成本控制工作，使开发企业有利可图，才能不断提供让顾客满意的产品和服务。参考文献：[l]李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25—2.[2]仇慎谦．物业建设与物业管理衔接问题的研究．中国物业管理．2002年3月．
篇四：房地产成本控制前言目的意义
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房地产项目开发中的土地成本控制房地产项目开发中的土地成本控制
摘要：房地产开发商获取项目用地的价格和决策是土地成本的控制的关键。运用市场比较法、收益法、假设开发法对招拍挂出让方式和工作流程进行分析，土地价格进行综合预测，采取相应的土地竞买策略及拆迁策略,可以实现对土地成本的控制。
关键词:房地产开发项目，土地成本，控制措施,估算方法中图分类号:F293。33文献标识码：A文章编号：
前言：房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用,包括项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施/七通一平0等.我国实行国有土地有偿使用制度,土地的使用权可以依法转让。房地产开发商要取得土地使用权,需向土地所有者支付土地使用费,向原土地使用者支付征地拆迁费。使用土地，要进行场地平整和场地内外基础设施的建设，支付场地开发费。在取得和使用土地过程中，还要向国家缴纳有关土地税和向土地管理部门缴纳土地管理费。因此，对土地价格进行测算分析，估算土地费用，对土地开发阶段的成本费用进行控制，具有十分重要的意义。土地费用及影响因素1.土地费用的构成1.1土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
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1。2土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行.拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用.因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。2。土地成本影响因素2.1土地获取方式国土资源部2002年出台第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；2004年，国土资源部颁布第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。这一土地出让制度的出台极大程度上影响了房地产企业项目开发的土地成本。招投标。招投标是一种商品采购方式，在国际上广泛采用,是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。招投标的基本原则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目，集中采购招标，装饰装修工程等。在今年调控新政之后，各主要城市土地的出让方式尝试由招标取代之前的拍卖或者挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈,导致太多的“天价"地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等品分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。
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拍卖。拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式，又称“竞买",是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为.拍卖中遵循的最重要的原则就是“价高者得”.拍卖的优点在于显示了一种市场透明度，交易迅速,竞买人面对面出价，真正使开发商在同一条起跑线上起跑，而且拍卖竞价轮流递增,有一个公平的平台让开发商定价。
挂牌。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将出让土地的交易条件在指定的场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌同样遵循“价高者得”的原则，不同之处在于不是现场报价，由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及透明度不如招标与拍卖。挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，有着自己独特的优势：第一，挂牌时间长,且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；第二，操作简便，便于开展;第三，有利于土地有形市场的形成和运作。
土地费用估算方法1.土地使用费随着城市建设的发展和经济的繁荣，处于商业中心、城市中心,有便利交通和通讯设施地段的土地使用费与城市边远地段的土地使用费之间的差距会不断加大，并且随着边缘地段的开发,原来较劣等的地段会变成相对较优等的地段,从而使整个城市土地使用费呈现不断上升的趋势，但这不是绝对的.土地产品生产的超过一定平均利润的剩余价值将在多大程度上转化为地租，并不取决于土地所有权而取决于一般的市场状况。以深圳特区为例，土地需求者主要是中国香港客商,所以深圳土地使用费标准的确定要参照中国香港的地价，以利于吸引港商投资,扩大港商对深圳土地的需求。所以，城市土地使用费的总水平是一个由上述多种因素综合作用的复合函数.城市土地使用费标准必须以地租为基础，综合各种主要因素而制定。2。征地拆迁费
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1)农村土地征用费。因城市建设和生产发展的需要,国家要向农村集体经济组织征用土地，实现集体土地所有权向国家的转让.国家要参照土地价格向农村集体支付征地费。这些费用由土地补偿费、土地投资补偿费及安置补助费等组成.
2)城市房屋拆迁费。取得已利用的城市土地,要向原土地使用者支付一定的拆迁费用,这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿.
3。场地开发费场地开发是指经过场地平整和基础设施建设，把非建设用地转为建设用地。场地开发费是进行场地平整、基础设施建设投入的资金及其利息和场地开发的管理费、经营利润。4.土地税收与管理收费1）城市土地税收。我国城市现行的土地税收主要有耕地占用税、土地增值税。a.耕地占用税.纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人。计税标的按实际占用的耕地面积计算，税率为1元/m2～10元/m2。b.土地增值税。这是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物、附着物的单位和个人的一种税.计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额.2）土地管理收费。我国土地管理部门依法向土地使用者征收的土地管理费，主要有土地登记费、征地管理费、拆迁管理费、树木砍伐、绿地占用补偿及代植代建费、水土保持设施补偿费和水土流失治理费等。参考文献：[1]刘学应。房地产开发与经营［M］。北京:机械工业出版社，2004.[2］傅奇志。浅谈房地产开发项目成本控制[J］。四川建筑，2006(9)。[3］朱燕.我国房地产市场需求预测模型研究[J].哈尔滨商业大学学报社会科学版，2011（3).
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篇五：房地产成本控制前言目的意义
房地产开发成本控制的问题及相关对策
房地产开发成本控制的问题及相关对策
摘要：房地产开发的成本控制问题在我国还是一个比较新的概念，这两年随着房地产冬天的到来，房地产开发的成本控制的重要性越来越受到人们的关注。因而有必要探讨一下房地产开发的成本控制问题，这对于未来房地产企业的整体市场竞争甚至对于单个房地产企业的生存而言都具有重要意义。
关键词：房地产，开发成本控制一、前言房地产在开发过程中包含着各个项目的费用支出，像土地、房屋、城市基础设施、公共设施以及代建工程等这些项目都会产生各项费用。这些费用有可能包括土地出让金、土地征用以及拆迁的一些补偿费用、工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用以及各种不可预见的直接间接费用等等。房地产开发的成本控制是一个复杂的系统。当前随着我国政府对于房地产市场的调控措施的逐步推行，房地产开发企业间的竞争越来越激烈，面对着可以争取的土地成本越来越高，同时人工以及材料费用的成本也在不断上涨，这些都直接或者间接地造成了房地产开发商的开发成本和开发风险的加大。因而，为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，减少项目的开发风险，对于开发项目进行合理有效地成本控制势在必行。本文将详细探讨开发成本控制当前存在的问题，并提出相关完善的对策措施。二、房地产开发商应该重视开发成本控制的原因分析从20XX年至今，据有关数据显示我国有些地方的楼房价格已经上涨了三倍，虽然国家调控措施陆续出台，然而实现的效果却并不理想。房地产开发商夹在中间面对着三大困境。这些因素的存在使得房地产企业不得不转向以控制开发成本为根本出路的竞争策略。一方面，政府限制土地的商业用途供应量，对于土地的拍卖价格也是不断升高；另一方面房地产开发商内部为了获得有限的土地而竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨。这使得房地产开发商面对着一大块不可控的土地开发费用。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的关键因素之一。另外，去年以来我国一直上涨的通货膨胀指数使得建材成本也有了大幅度的
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上涨。据有关数据显示，20XX年上半年我国的通货膨胀率高达8％，每平方米建筑成本因此而提高的成本幅度大概在20％－30％之间。据有关经济学家预测，接下来的时间中受到国际和国内通货膨胀率的双重影响，建材市场的价格走势也将是一个增长的过程。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的另一关键因素。
此外，受到宏观调控政策的影响，银行缩紧银根导致大量房地产开发商得不到足够的资本，资金链比较紧张。仅今年上半年至今，我国的央行已经上调了五次存款准备金率。这种情况的存在使得很多房地产开发商融资成本和融资难度的加大。综上所述我们可以发现当前我国房地产开发商面临着诸多困难的形式，这些因素的存在有利于同时也逼着他们应该重视开发成本控制这一问题。
三、房地产企业成本控制中存在的问题1.开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。很多企业往往十几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况。很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。另外，在成本结算方面也是类似，很多企业在项目完成后没有对项目的成本做及时的评价和反馈，没有对于节约或者超支的情况做分析，更没有人提出改进成本核算的方法。总之，这都是一种模糊的核算状态，这种情况的存在如果是在利润丰厚的时代的话不会引起人们足够的重视。因为这样好几个项目混在一起的话，虽然有的亏本，但是总体上还是赚钱的。而现今情况不同了，在激烈的市场竞争中房地产企业的平均利润水平已经从之前的20％－30％缩减到当前的5％－10％的水平，如果这个问题再不引起足够的重视的话，可能会使得整个房地产
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企业在激烈的市场竞争中被淘汰。2.合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及
到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况，这些修改涉及到的内容很多比如条款、付款条件、付款审批等，这使得很多企业经常没有办法及时对合同的执行进度展开及时地准确管理。
3.由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开发企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。4.部分企业的会计核算方式落后通常而言，房地产开发企业的会计核算要涉及到设计、施工、销售等各个环节，因此对于企业的会计核算来讲这是一个复杂的系统。目前，我国的很多企业还是采用传统的手工会计核算方式，这样的核算方式不仅复杂，而且往往不能够对成本支出没有一个很好的监控和管理作用。此外，有些企业的会计从业人员的素养不够高，对于新出现的会计电算化软件一窍不通，这严重地阻碍了企业现代化管理方式的进程。四、加强房地产开发成本控制的相关对策一个房地产项目的投资通常都是很大数额的运作，所以为了减少盲目投资的行为，企业应该在初始阶段详细考察项目的可行性和盈利性，充分地对土地成本、工程造价、各项环节的费用有个大概地估计。此外，还应该做好以下几个方面的工作：1.主动做好成本控制的预算、结算和监督工作首先，企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地
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产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系。在实际工作中，应该严格遵循预先科学规定的目标值，并及时准确地收集汇总费用支出的实际数据，将实际数值和目标值进行比较分析，进而将分析得来的结果应用到下一次的成本控制编制当中。此外，对于每一个项目实际工作的环节，都应该设有监督反馈机制，以便将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。
2.加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本在房地产行业中合同的管理控制很重要，合同是规定双方基本责任和义务的依据。因此，企业从签订合同开始就要重视工程成本与合同的关系。从一开始签订就应该明确协议条款的范围及其效力。在执行过程之中要严格把好合同中涉及到的具体工期进度，应该将工程进度有关的费用支出严格限定在合同管理的协议框架下。另外，有条件的房地产企业应该争取建立明确的合同付款台帐，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题，比如超付资金现象，以利于掌握资金使用的全部计划。3.从多方面把握好项目投资成本的控制根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售代理费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。4.全面推广电算化的实施，将成本控制和信息化结合起来现代企业的成本控制需要一个能协调地计划、监控和管理企业各种成本发生的全面信息化管理系统，以便能够实现企业各项业务活动高效率地运作。实践证明，成本会计电算化是当务之急，是实行新的成本控制方法的技术前提。ERP的成本管理系统采用的是标准成本体系，它是成本的计划、控制、计算和分析相结合的一种会计信息系统和成本控制系统。其通过事前制定的成本标准，对各种资
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源消耗和各项费用开支规定数量界限，可以在事前限制各种消耗和费用的发生；在成本形成过程中，按成本标准控制支出，及时发现超过成本标准的消耗，有利于企业迅速制定改进措施，纠正偏差，以达到降低成本的目的；产品成本形成之后，通过实际成本与标准成本相比较，企业可以进行定期的分析和考核，以找到进一步降低成本的途径。可见，ERP的成本管理系统应该是当前广大房地产开发企业，尤其是大型房地产集团公司进行成本控制的较理想的信息化管理系统。
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篇六：房地产成本控制前言目的意义
其中应严格控制合同的变更如施工条件变更或进度的变更等即使有变更也应按变更合同程序办事并及时办理增减预算健全合同履约跟踪检查制度提高合同履约率同时尽量减少索赔事件的发生严格审核承包商的索赔要求按合同办事避免产生投资失控
我国房地产行业竞争日趋激烈,成本控制已成为房地产企业占领场制高点的重要手段。本文从房地产项目成本控制的意义出发,对房地产项目成本控制的土要问题及其对策进行探讨。房地产企业;项目成本;控制;对策。近年来,我国房地产业已成为我国国民经济的重要支撑产业,对我国社会经济起着重要作用。作为资本密集型行业,房地产企业对资金管理、项目建设成本的控制都具有较高的要求。本文拟从房地产项目成本控制的重要意义出发,对房地产项目成本控制的现状、问题及对策进行探讨。一、房地产企业加强项目成本控制的意义。现阶段,国内房地产市场竞争日趋激烈,加之国家房地产政策的深入改革,给房地产企业都带来较大挑战。通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业利润是销售收入与成本费用的差额。目前,我国正通过多种手段来控制市场房价,房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益,成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出,因而为企业实现经济效益提供重要保证。二、现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题。1、项目成本管理意识较薄弱。当前不少房地产企业没有树立全面的成本管理理念,成本控制意识薄弱。一些项目经理只关注项目的质量、进度问题;技术人员则认为自己的任务是解决施工难题,保证技术的有效利用和工程质量,而导致项目超支严重;而项目的实际施工人员则关注项目的施工及工程进度。从表面上看,整个项目的施工分工明确、各司其职,但实际上并未将成
本控制的目标分解到项目中的相关人员,违背了项目成本控制的全员性原则,造成项目成本管理的无序散乱,项目成本控制失效。2、缺乏系统的成本控制组织体系。目前,不少房地产企业还没有同步设置专门的机构来实施成本管理控制,大多数都是由财务部门来负责,缺乏进行成本控制的组织体系,导致管理控制与实际施工脱节。为了更好的配置资源,不少房地产企业将部分工程分包出去,导致工程施工建设过分分散,成本控制标准无法统一,资源浪费严重。还有的管理者单纯认为成本控制主要存在于施工阶段,致使忽视了对决策、设计阶段的费用开销,造成前期大量的资源浪费。3、资金管理手段较落后,有待优化。资金是房地产企业的血液。虽然大部分房地产企业都制订了相应的资金管理计划以及各项费用的开支计划,但是,真正按计划实施管理和控制的比例却不大,资金管理手段落后。这在很大程度上降低了计划、方案的可行性,导致房地产企业在管理控制过程中与预期计划发生脱离,使企业的资金管理无所适从,阻碍了企业资金的周转运行。由于缺乏先进技术,资金计划不能根据人力、物力、资金的市场环境变化而及时调整,造成实际项目的成本费用超过资金使用计划,资金计划流于形式。
4、缺乏完善的合同管理,执行效率低。目前我国房地产企业普遍存在对合同管理缺乏成本管理的意识,没有形成全面管理的思维。在实际实施过程中,合同随着工程进度的推移而涉及内容及工序越来越纷繁复杂,导致在合同拆分时出现关于时间进度、用料成本等问题。同时,在一些合同中对项目施工的质量标准、项目的工程造价支付方
式等缺乏明确规定,导致在审核时项目不能顺利通过,执行力度较低,导致项目工期延长、成本消耗过高,给成本管理带来较大风险。
三、房地产项目成本控制的关键环节。1、建立项目成本控制责任制,加强项目成本控制意识。项目成本控制的责任分配不清是导致成本控制意识薄弱的一个主要因素。因此,房地产企业应建立健全的项目成本控制责任制,建立一套科学合理的项目成本控制体系。首先,明确成本控制的主体,将开发项目作为成本控制的中心,对其发生的收入、成本和费用都进行独立核算,反映项目过程中发生或即将发生的成本,动态的调节和控制可控成本。其次,确定成本控制标准,并以此作为考核的依据。房地产企业应以预算计划为出发点,保证计划与实际的可比性,以合适的数据为基础,进而确定项目成本控制的标准。最后,房地产企业应根据既定的成本目标和控制标准来衡量项目成本控制的完成情况,审核员工的业绩情况,并作为责任者奖惩的依据。2、实施全过程的项目成本控制。全过程项目成本控制体系,主要包括决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。决策阶段,策划书的关键内容就是项目成本的控制方案。对整个投资的全过程进行分析,做出充分分析和判断,包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。设计阶段,重点就是降低建筑安装成本。完善工程项目设计招投标制度,加强技术沟通,实行限额设计。招投标阶段,加强对招投标工作各环节的监控,避免决策失误。严格、谨慎审核单位的信誉、
经济状况,避免鱼目混珠的行为,以及加强对标底的审核,避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本,按设计规范和技术规定进行施工,有效、合理底节省施工成本。3、加强房地产项目资金的预算管理和集中管理。房地产企业应加强对项目资金的全面预算管理,要求追踪和监督项目各环节发生的各项支出,分析预算与实际的差异,以利于预算部门掌握整个项目预算的执行情况,便于及时对出现的问题提出改进措施或建议,确保预算目标的实现。同时,加强项目资金的集中管理,设立专门的资金结算中心,对房地产项目的资金进行统一调配和监督使用,提高企业资金使用效率,减少财务风险。
4、加强合同管理。加强合同管理的目的在于增强合同的严密性,有效减少合同纠纷,避免施工索赔,最终达到降低项目成本的目的。其中,应严格控制合同的变更,如施工条件变更或进度的变更等,即使有变更也应按变更合同程序办事,并及时办理增减预算,健全合同履约跟踪检查制度,提高合同履约率,同时尽量减少索赔事件的发生,严格审核承包商的索赔要求,按合同办事,避免产生投资失控。总之,我国房地产企业应充分认识到项目成本管理的内涵和意义,重视房地产项目开发全过程中的成本控制,才能实现房地产企业经济效益的最大化和企业现代化发展。
篇七：房地产成本控制前言目的意义
浅析房地产企业成本控制摘要：房地产业在我国国民经济中占有十分重要的地位，不仅是是我国国民经济的基础性产业，还是我国国家财政收入的重要来源，同时也是近年来人们投资、消费的热点。对房地产开发企业来说，衡量该房地产项目是否成功的标准是其价格与品质，而该项目的经济效益则通常通过利润的最大化和成本的最小化来实现。因此，加强房地产企业成本的控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。关键词：房地产企业；成本控制中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：前言目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施一、房地产项目的成本构成及特点房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共配套费用、管理费用、财务费用、税费以及其他费用
等。1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿
费等。随着土地竞标的普及，土地费用有进一步上升的趋势，出让金在当前新购土地开发项目中往往会占成本接近40%的比例。
2、建安工程费，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占30%的比例。
3、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。
二、加强房地产企业成本控制的重要性企业财务管理的一项重要内容就是进行成本控制，合理有效地控制成本能够给企业带来巨大的经济效益。随着全球一体化进程的加快，我国的经济体制进行了大规模的改革，房地产企业的环境也日益严酷。我国的房地产行业经历了近二十多年的发展历程，并逐渐成为国民经济的支柱产业，行业也逐渐走向公开化、透明化、规范化。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想有立足之地，必须从自身的实际出发，提高成本控制的水平。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而要上升到一个企业战略概念。企业增强市场竞争力的一个有力途径就是降低企业的成本，这也是每个企业永恒追求的目标之一。如何将企业的成本降到最低，在一定的时间内开发出更多满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要解决的一个重要问题。因此，每一个房地产开发商的每一个项目都必然伴随着成本控制管理，涉及房地产企业的各个部门，在项目开
发的每一个阶段都要贯穿始终。所以，房地产企业的成本控制是一项必须严峻的任务。
三、房地产成本控制的主要内容1、土地成本的控制1)、在土地投标前要进行深入调研,广泛收集更方面的市场信息,对拟投标地块的各项指标要充分了解、分析,建立合理的土地评估体系,提出对该地块开发的初步构想、产品定位和销售对象,预测市场价格和建造成本,并结合本企业的总体状况,关注一些市政费用的支出,在拍卖过程中最终确定可能的最高地价。2)、要尽量争取政府的优惠,在缴纳政府土地费用时,与政府在付款总额、付款时间上尽量保持沟通协商,付款的时间尽量延长和付款次数尽量增加。2、前期费用的控制报批报建费用、勘测费用、设计费用等是前期费用的主要内容,该阶段虽然其本身成本支出并高,但如果处理不好工程成本可能超过80%的成本支出,因此,除了前期费用本身的支出关注产品定位、规划方案的确定和材料设备的选型也是不能忽视的重要方面。3、工程费用的控制1)、在合同的谈判阶段,要重视谈判过程中的经济条款,防止合同中出现的各种“陷阱”,面对市场不可预测的情况,封住造价需要尽量用包死的方式。2)、在设备采购阶段,采购的材料和设备，要经过对比选择,购
买选择报价合理的,同时对新材料、新工艺、新设备等尽量扩大其信息的收集,使得材料和设备的购买性价比尽量高。对供货时间要有一定的限制,尽量把费用的支付往后拖延。
3)、对工程的设计变更要严格控制,对于确实需要变更的部位,要组织相关部门进行相关的论证,对现场的签证要严格控制,强化施工合同以及索赔的管理。
4)、对项目工程的工期,在一定范围内尽量合理的压缩,同时要做好工期优化工作。
此外，控制营销成本、财务费用成本、管理费用成本等都是房地产企业成本控制的重要的方面，这里不再一一列举。
四、如何做好房地产企业的成本控制1、土地费用的管理与控制土地费用包括土地使用权在内的各类补偿费、拆迁费及土地契税等，它一般占项目成本总数的30%。土地使用权一旦获得，其成本就会确定，直至项目结束也不会发生太大变化。就现阶段情况看，土地大多通过拍卖方式获得，其价格主要通过对未来售价的预期值确定。对于土地价格，不能将目光放在单价上，楼面地价才是房地产成本的最终反映。所以对土地费用估算时，应参考有关容积率的要求，使分析结果更准确。总的来说，对于土地费用的控制应采取以下策略：1）、拍卖或公开招标地块。注意做好项目可行性研究及市场分析，了解竞争对手相关信息，做到客观、准确投标。同时，采取投标策
略，做好与相关部门的公关工作，中标后在签约和履约过程中，尽可能争取对付款、交地、开发有利的条件，使土地成本进一步降低。
2）、旧城区改造地块。与相关政府部门积极协商，尽量争取优惠政策，最好交税能获得一定程度的返还。设计允许的条件下，最大程度提高土地容积率，以便使土地费间接降低。
2、项目前期费用的管理与控制前期费用指监理费、规划设计费、报建费、招投标费、勘测费等，约占项目成本总数3～5%，其中，设计费是项目前期费用的主要组成部分，应从以下几方面控制：1）、招标控制。无论是项目的一般性装修设计，还是整体规划设计，都应尽可能采取招标方式，优化性价比。2）、保障设计质量。正式开展设计工作前，应明确与设计相关的各类经济指标参数，避免后期变化导致重新设计。同时，也可以将设计费用与设计质量挂钩，从而对设计单位起到约束和督促作用。3、工程成本的管理与控制房产企业的工程成本主要由发包工程成本、物资成本、配套成本等构成，约占项目成本总数40%。其中发包工程及物资成本是工程成本的主要内容，应通过以下措施控制：1）、项目规划和设计阶段，应结合相似工程的经验数据及市场定位，对市场销售进行合理预期。同时，对成本控制目标不断修正和调整，以便成本控制工作更科学、合理、有效。2）、在材料采购、工程发包过程中，应坚持采用招标的方式，并
篇八：房地产成本控制前言目的意义
房地产开发中成本控制的重要性
:therealestatetolowprofitwindfallprofitserabytime,makesthehighcostofrealestateindustryfacingthecrisis,inordertoreducecosts;Toimprovetheenterprisemarketcompetitiveness;Theremustbecostcontrol,thisarticleinviewoftherealestatedevelopmentofthecostcontroloftheconnotationandsignificanceofthebriefdo,andfromtherealestatedevelopmentdecisionstagecostcontrol,thedesignphaseofthecostcontrol,constructionstageofthecostcontrol,thecompletionofthecostcontrolsettlementstagefour,putforwardtheconcretemeasuresofcostcontrol,soastoprovidereferenceforrealestatedevelopment.
1前言作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。2房地产开发成本控制的内涵和意义房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体
目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重要的。目前，由于我国房价居高不下，这在一定程度上导致了房地产业销售额的萎靡，如果房价可以降低，那么房产销售量必然增加。但房地产高价位，并不是单纯的由于开发商为了牟取高额利润，一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致成本过高致使开发商无法降价。因此，如果可以优化房地产业开发中的成本控制，就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理利用。房地产业暴利时代的远去；并不是纸上谈兵；据调查，目前在房地产业，利润能维持在10％以上已经很困难。房地产业发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范，导致房地产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严打，房地产企业要想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房地产开发商逐渐意识到粗放式经营已经画上句号，面临的是更加激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的成本控制，才能具有较大的优势，赢得竞争，反之，只会失败；面临被淘汰的境地。3成本控制的措施3.1房地产开发决策阶段的成本控制决策阶段其对于投资额的估算，是选择投资方案的重要依据，是成本控制的最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通过各种科学方法
分析其市场可行性，针对所处地理位置的房地产走势做出预测。对于房地产开发来说，可行性的研究事实上是至关重要的，但是由于对其的不理解，许多房地产企业认为可行性研究的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处于形式主义去做，甚至还有跟着感觉走的，这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。通过对消费者的心理和市场饱和度等进行分析，准确估计然后是否应该施工，财务分析也是必须认真考虑的。对于投机规模也要认真考虑，规模大于市场容量，会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合理高效配置，单位成本高，效益低，因此市场容量是考虑投资规模的重要前提。项目建设方案要达到合理化、最优化的要求，一般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行全面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。
3.2设计阶段的成本控制设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用仅占工程总费用的1％，但是它对工程总造价的影响是非常大的，是次于项目决策阶段的第二大影响因素，因此在设计阶段做好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下几点：在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标；根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单位设计，往往会出现设计成本过高的状况；在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是要满足人们的居住环境和生活要求的基本前提下，比如绿化、体育设施、配套工程等等，而对事实表明；对小区的面积进
行合理规划，可以节约投资
20％以上；
对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越不规
则，其室外工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层高度和楼层
数也要进行合理设计，在总面积不变的情况下，层高越高，其相关的各
种费用都会增加，单位造价也变高，楼层数越多，则单位造价降低；出
图前的审核工作要严把关．这样可以将工程施工的变化控制在施工之
前，这时候所需要花费的成本最低，如果在施工之后变更，可能会大大
增加成本费用；限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面，都要通
过计算推断；在建筑材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠
有保证、运输便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量
等，要进行设计预算；保证其真实性。
3.3施工阶段的成本控制施工合同的签订是施工阶段造价控制的依
据，合同是否完备对结算的影响很大，要采用标准合同和注意明细条款
和措辞的严谨程度，这是进行施工阶段成本控制的条件，否则可能会导
致纠纷。在施工中，容易发生工程变更，对工程变更进行控制是关键。
如建设单位在实际中可能会进行设计、工程进度、施工条件等的变更，
因此施工单位要加强约束，如需要变更可按照洽商变更程序办理，同时
对于预算等各个职能部门的权限要明确，以保证洽商质量。对承包商的
索赔要求，要依据合同处理，严格核查索赔理由和依据的充分性、合理
性，正确计算索赔费用，及时处理索赔事件。工程变更的索赔往往较多
发生，在设计阶段要合理设计，这样可以减少工程变更，减少索赔，进
行成本的有效控制。对材料和设备做好订货工作；行情行价要掌握，这
样才能预算，而对于施工单位采购的材料也要做好监督工作，对质量进行把关。
3.4竣工结算阶段在结算阶段要严格按照设计的图纸和合同进行验收，对于材料和仪器差价要做好审核，要求施工单位提供竣工验收单。按照合同和相关协议的规定，做好结算复审，总之，要确保工程结算阶段的质量。
4.结语总之，房地产开发中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多个环节，具有复杂性、科学性，因此，项目中的参与者整体需要共同努力，对项目成本进行有效控制，才能达到总体目标。
篇九：房地产成本控制前言目的意义
房地产项目开发全过程的成本控制与管理
房地产项目开发全过程的成本控制与管理
前言房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数人对房价比较关心也比较熟悉，对地价可能也大概了解，但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细，只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润，也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。
我们通常涉及到的狭隘的成本控制，施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房产公司成本控制部门(预结算部)的事情，而是贯穿于整个房产开发
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理
的全过程，不是单纯的工程成本，而是全成本。
房地产项目全成本的概念和范围：房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。
全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、3、营销成本（广告宣传、代理费）4、管理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍），所以成本控制工作要在九个环节都要介入，成本控制与管理是房产开发公司全员的事而不是哪
个部门那几个人的事情。以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门（今天我所介绍
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房地产项目开发全过程的成本控制与管理
的职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时，公司的组织机构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分管副总即可。）房产开发项目成本控制的九个环节第一项项目立项环节成本控制第二项二、规划设计环节成本控制要点第三项招投标环节成本控制第四项施工环节成本控制第五项材料及设备采购环节成本控制第六项销售环节成本控制第七项工程预结算环节成本控制第八项期间费用的控制环节成本控制第九项物业管理阶段成本控制
一、项目立项环节成本控制要点项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节的控制
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基于公司与政府的各方面关系。该环节涉及的工程成本主要是土地成本，土地的获得方式可分分有偿
获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房
产开发不可能）
和无偿获得(行政国家划拨，房产开发不可能)。
这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分，其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。控制要点控制什么怎么控制谁来控制
征地费用
少交或晚交，力争减免经营部负责
拆迁安置费用房产确权后办理拆迁经营部负责安置费用
自建部分按照公司工
1、新征土地工程部、项目部和成
程体系走；交政府部分
（国家出让方本部负责
大市政费用按有关规定办理式获得）
满足公司利益最大化，公司决策层负责
合理提高容积率，降低工程、营销、成本参
规划条件
开
土地成本与发
买断内容形
明确买断内容明细
公司决策层负责
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付款总额为公司争取最大利益公司决策层负责式2、买断项目
付款时间周期长、次数多公司决策层负责（转让方式获
工程部负责四通一平的标准明确验收标准明细得）
与项目付款时间直接手续风险公司决策层负责挂钩。符合集团要求，有利于公司决策层负责合作方式3、合作开发公司发展；
分成比例双赢原则；公司决策层负责交房时间尽可能地延后交房，营销部负责交房标准不低于合同中交房标营销部负责准付款总额选择有利于公司利益公司决策层负责的方式付款时间公司决策层负责二、规划设计环节成本控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70%—80%，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所
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以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职能。（二、三、四、五属于工程成本）
控制要点控制什么怎么控制谁来控制市场信息搜集和分析市政状况信息分析
经营部、工程部、（1）可行性规划设计
规划要点确立营销策划相互配合
可行性研究设计任务书可行性设计变更
组成可行性规划评审委员1、规划方案
会，对方案进行评审、确定。由公司决策层工程（2）方案评审部负责，销售部配
未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评合进行评审。审。
对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整工程部负责。（3）设计成果
设备选型方案提前确定
成本部负责，工程
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根据提交的设计成果进行投资估算部配合
根据项目前期运营的情况工程部负责，销售和市场分析制订设计任务部协作书2、报批设计（1）设计方案工程部负责
方案设计招投标工程部负责组织
方案设计评审注意市政设计（2）报批工程部责。注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整控制要点控制什么怎么控制谁来控制对报批设计进一步调整（1）扩初设计要求工程部负责设计要求内部审核根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环工程部负责，成本（2）成本概算境方案等因素对总成本作部配合3、扩初设计出概算工程部负责制订经营指导书根据扩初设计要求招标工程部负责
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